李宇嘉一線城市房貸差異化落地對市場有利
??近日有媒體報道，北京地區各大銀行對二套房貸首付比例統一執行五成；廣東省金融監管部門日前發佈的《關於在廣東貫徹落實銀發（2015）98號文有關事宜的通知》中，規定省內除廣州外，二套房貸首付比例下調至四成；而深圳各大銀行二套房首付依然按照七成執行。
??也就是說，上海、廣州和深圳這三個一線城市還未就二套房貸政策如何“落地”作出表態。但根據經驗看，這三個城市或將在後續執行二套房貸首付五成的政策。
??如果一線城市執行二套房貸首付五成，則意味著“3·30”二套房貸新政在實踐中貫徹瞭李克強總理在“兩會”上就房地產市場提出的“落實地方政府主體責
任”，以及銀發（2015）98號文提出的“因地施策，分類指導”。從取消行政幹預的角度看，國傢希望各地都要退出限購政策，但是一線城市在人口管理、公
共服務供給、環境治理上的壓力在中短期內難以改觀，在“地方主體責任”的壓力下，繼續堅持限購是一個不得已的選擇，首付比例也很難一刀切地從七成一下子降至四成。
??本次一線城市之所以實行瞭差別化的二套房貸政策，也是從自身樓市運行的現狀出發的。首先，在“3·30”新政之前，一線城市樓市回升趨勢已經確立。
2014年，盡管全國主要城市房價明顯下滑，但一線城市的房價卻逆勢上漲。百城房價顯示，一線城市的房價在2014年上漲0.58%，主流中介統計的二手房價格漲幅在7%~20%；根據國傢統計局70個大中城市房價數據，2015年以來，一線城市新房價格止跌趨勢明顯，樓市風向標深圳的新房價格已經連續3
個月（2014年12月~2015年2月）環比上漲。
??此外，北上廣深四個城市均將首套和二套房公積金貸款首付比例分別降至20%和30%。再加上近期取消瞭“90/70”政策、營業稅免征期“5改2”，這都非常有利於需求入市，特別是剛性需求集中且規模很大的一線城市。
??一線城市樓市回升，對於帶動二線、三四線和全國樓市去庫存，助推居民自住性和改善性住房需求，穩定經濟增長有積極貢獻。筆者認為，一線城市樓市回升具有
強大的外溢效應，應該予以鼓勵。但同時，不可忽視一線城市樓市在供求方面的獨特性，在政策刺激下可能會出現過快上漲的可能，這反而會傷害到剛性推薦學生也適用的小額貸款需求的釋放
和外銀行房屋貸款信貸年息板橋機車借款免留車信貸年息溢效應的發揮。
??因此，不管是北京還是廣州，近期“落地”的二套房貸政策，盡管下調瞭貸款的首付比例，但利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度卻再次擴大。
??筆者認為，這樣的差別化是一個好的跡象：二套房貸利率上浮，在需求已經很旺的情況下，有利於控制需求過旺對於價格的推動，而且也有利於控制對於廉價和稀缺信貸資源的占用，而將信貸資源更多地以低成本的形式投向首套住房需求。
??綜上所述，二套房貸在一線城市的“差異化”落地，適度降低二套房貸首付比例、提高二套房貸利率水平，有利於控制可能出現的過旺需求，使得房價不致快速上漲沖擊自住性、改善性住房需求的實現。
??這樣，一線城市的樓市穩步回升瞭，才能有效發揮帶動二線、三四線城市樓市“去庫存”和“促消費”，以及全國樓市的穩定。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/06365996048491485643372.shtml
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