不動產統一登記制度研究
??3月6日，全國人大代表、重慶律師韓德雲說，“以房查人”禁令違反《物權法》，《物權法》明確提出,我國實行不動產統一登記，隻因配套政策沒出臺，才未真正破冰。10日，國務院機構改革方案發佈，指出“建立不動產統一登記制度、統一社會信用代碼等制度,，為預防和懲治腐敗夯實基礎”。
??任何一項制度的設立都是有利有弊的，關鍵問題在於通過利益衡量來確定在法律上是否有必要設立某一制度。我們認為，在我國設立實質審查制度利大於弊，其主要原因在於：
??第一，它是市場經濟發展初期的必然要求。我國正處於市場經濟發展初期，整個社會面臨著從計劃經濟向市場經濟的轉型，在這個過程中秩序比較混亂，信用低下，欺大同區信貸詐行為時有發生。如果對登記的事項不進行實質審查，極易造成欺詐現象。
??第二，它有利於保護交易當事人的合法權益。在實踐中，由於登記機關不實行實質審查，常常發生登記錯誤，而使交易當事人蒙受損害。如果建立實質審查制度，就可極大地減少交易當事人的損害，保護交易當事人的合法權益。
??第三，它有利於強化登記機關的責任感。登記的實質審查主義與登記機關的責任是聯系在一起的，如果實行形式審查則在發現登記錯誤以後很難確定登記機關的責任。而在實行實質審查以後，因登記機關的故意或重大過失導致登記錯誤，造成相對人的損失時，登記機關應有義務加以賠償，以強化登記機關的責任感，消除登記錯誤。
??第四，它有利於強化登記的公示和公信功能。如果登記內容經常發生錯誤，交易當事人就會經常依據錯誤信息發生交易，而過多的登記錯誤會使人們越來越不願意去查閱登記簿，從而降低登記的公示和公信功能，造成交易的極大妨礙，並使真正的權利人受到損害，尤其是使沒有過錯的無辜的人遭受損害。
??基於上述理由，我們認為，登記機關應對當事人提出申請的內容進行實質性審查，以確定登記內容的真實性。
??為此在法律上還應當賦予登記機關一定的調查職權，具體來說，一是詢問申請人;二是要求申請人提交必要的相關材料;三是查看不動產的實際狀況;四是對申請人提交的文件的真實性進行調查;五是對提供虛假證明的行 為人進行處罰。如果登記機關有足夠理由認為權屬存在爭議或者內容失實的，可以不予辦理登記。當然登記機關所進行的調查隻是就登記申請人登記的內容所作的一種確保登記真實性的調查，它不可能調查得過於細致，完全杜絕虛假內容的存在。如果確因登記機關一般的工作疏忽造成損害，不能都由登記機關承擔責任，除非是登記機關違反瞭實質審查的義務而給他人造成損害。為瞭防止登記機關以實質審查為由故意拖延時間，法律上應當規定登記的期限，要求登記機關應當在期限內及時辦嘉義市急借現金理登記手續，無正當理由故意拖延登記而給當事人造成損失的，也應當承擔賠償責任。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-28/16055977347611446013488.shtml
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