close
地王難掩溢價率下跌 房企趨向 並購拿地
7月23日，朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊出讓，中糧力壓群雄，以總價23.6億元，配建3.3萬平方米公租房的代價奪得該地塊，樓面價高達4.8萬元/平方米。至此，北京城五環外，商品房5萬元一平方米不再是夢想。
從絕版地塊夏傢胡同的高調入市，到朝陽孫河地塊最終花落中糧，土地市場的熱潮再次刷新北京"地王"的成交底價。
不過，相比此前地王項目過百的高溢價率，上述兩塊地塊最終35%、42.1%的溢價率不禁讓人出乎意料。中原地產數據顯示，今年前5個月，北京土地市場平均掛牌成交地塊的溢價率為54.52%，其中成交的30宗住宅地塊的平均溢價率為39.1%，較去年同期大幅下降。
值得註意的是，溢價率走低，並未影響成交總價，今年前6個月全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達1.13萬億元，同比大幅增長60%。
市場預測，地方政府對土地財政的依賴程度仍然較強，房地產企業拿地的沖動也沒有減退跡象。不過，土地成本"節節高"，讓房企拿地策略上更傾向於選擇控制成本預算，趨向合作開發，以並購的方式獲得土地。
政府賣地漲價沒商量
土地底價上調使開發商和地方政府之間的博弈趨向"白熱化"，帶來的影響是房地產市場的"結構性轉變"。
以此前成交的臺湖板塊為例，5月20日成交的起始價為2.5億元，折合樓面地價3980元/平方米。而在去年9月，臺湖104和109多功能用地出讓時，起始價為3.84億元，折合樓面地價僅2176元/平方米。時隔8個月，起始樓面價上漲瞭約1倍。
底價上漲的背後，土地溢價率卻並不高。
被寄予厚望的夏傢胡同地塊，按照此前規律推測，最低溢價率在49%左右，最後卻以35%的溢價率成交，而這也成為6月份溢價率最高的一塊土地，中原地產市場研究部統計數據顯示，6月份出讓的其他地塊溢價率全部低於2%。
7月1日，海淀區清河路C2商業金融用地和房山區拱辰街道辦事處及長陽鎮09-03-12地塊的成交溢價率分別為1.11%和0.55%。
中原地產市場部分析師張大偉告訴《中國經營報》記者，當前市場整體資金面出現變化，此前房地產市場主要依賴超發貨幣的支撐，一旦資金收緊，房地產價格的漲幅就會被抑制，相應的土地溢價率也會受到影響。
在此背景下，全國范圍內主要城市溢價率出現下調趨勢。
6月，全國40個大中城市居住用地樓面地價為3039元/平方米，環比5月下降12%。全國40個大中城市居住用地平均溢價率22%，較5月下降8個百分點。其中一線、二線、三四線城市平均溢價率分別為22%、16%、28%，環比5月分別下降瞭17、2、17個百分點。
"和去年同期相比，目前成交的土地溢價率處於比較低的水平，但是從成交的價格看，今年掛牌的土地底價較去年有所提高，而政策對房價市場的打壓，傳導到土地市場，促使房企冷靜對待，而不會像往常以較高的價格獲得土地，如此一來，必然導致溢價率下降。"張大偉說。
這種說法得到瞭市場的檢驗。
剛剛在土地市場斬獲兩塊土地的北京某房地產公司副總表示，從近期成交的一些地塊看，動輒20億~30億元的成交價格，折合樓面價格平均也達到瞭2萬元以上每平方米，整體看現在房企拿地的成本較高。"不過，對於一些優質地塊，基本上大傢都會押寶，還是期待政策會放松，能以合適的價格入市，提高利潤空間。"
在此背景下，可以預測，一旦房企的利潤被擠壓，後期勢必會采取控制成本，從而謹慎的拿地策略。
並購潮或現
從瘋狂到謹慎，房企在土地市場交出瞭一份滿意的答卷。
中原地產數據顯示，截至7月24日，還卡債汽車貸款人一定要有駕照嗎信貸年息2013年年內，十大標桿房企共計斥資1214.55億元購地，同比大幅增長。以北京為例，房企對北京土地市場的貢獻更是刷新歷史。今年上半年，北京土地出讓收入為629.75億元，接近2012年全年土地出讓金的647.92億元的水平。
不過，這種高增長背後是房企逐漸凸顯的並購潮。
僅3月26日~30日，通過上市公司公告的項目並購案例就有4個，而同期卻鮮有通過土地公開市場新增土地儲備的公告。
業內人士分析，隨著房地產調控持續、地價攀高，地產行業生態已經發生重大改變，對產品定位的精準度及融資能力的要求越來越苛刻，資金補給不暢的房產企業、"玩票"進入的實體企業隻能選擇退守或退出，品牌實力房企則逆勢攻城略地。
以遠洋地產為例，截至2012年底，公司完成286.6億元的營業額，同比大幅上漲44%；毛利達到76.99億元，同比上升23%，對遠洋來說，充足的現金流似乎足可以支撐其在土地市場的"攻城略地"。
但事實並新竹非如此，從兩年前拿下地王項目後，遠洋最近兩年在土地市場鮮有作為。
對此，記者瞭解到遠洋地王地塊曾掣肘公司利潤，"高地價"耗費瞭遠洋的大量精力，並一度影響產業佈局戰略，如今遠洋在拿地方面冷靜瞭許多。"目前拿地政策必須要符合公司的投資標準，堅持單個項目規模適度，要把資源配給有能力的本土化團隊，否則不會輕易通過招拍掛方式獲得土地。"一位內部人士透露，目前遠洋地產持有現金超過100億元，在等待合適的市場機會買地或並購。
遠洋土地市場的策略顯示，未來遠洋土地策略將傾向於合作、並購的方式，"通過合作、並購的方式獲得土地，一方面可以減少成本投入，一方面拿地成本轉嫁到房價造成的庫存風險也會分流，在當前宏觀環境下，遠洋將堅持穩健的投資策略。"前述人士表示。
這一觀點也得到瞭其他房企的認同。
融創中國董事長孫宏斌也表示，與土地公開市場相比，目前通過並購取得項目的機會更多一些。"此前，融創收購的豐盛皇朝項目，當時折合單價不到2萬元/平方米，目前該項目在售的公寓售價已經達到6萬元/平方米。"在他看來，避開當下土地成本趨高的現狀，選擇收購已有項目，最終獲得土地使用權的方式將會是房企拿地策略上的一個轉變。
克而瑞的研究報告認為，龍頭企業轉變發展思路，以合作模式、收購手段謀求擴大市場份額，由內而發的轉型動力，會加速行業變革。"在宏觀調控長期伴隨下，預計未來企業拿地以理性為主基調"。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-07-27/09382312011.shtml
- 房貸新北五股房貸 汽車貸款台中梧棲汽車貸款 台南民間貸款~勞工貸款率利2016比較低的銀行推薦
- 台中信貸房貸 成本會計信貸年息借貸增貸轉貸 房貸彰化永靖房貸
- 土地信用貸款借貸貸款全省皆可處理 桃園市小額週轉
全站熱搜
留言列表
