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北京樓市2013年多次調控加碼效果不佳 年末房價平穩
回顧2012年下半年，樓市出現大逆轉，直接導致瞭2013年年初國務院再次發佈樓市調控五項舉措(簡稱"國五條")，隨之各地紛紛出臺細則版法規，北京也從制定全年調控目標、二手房交易所得按20%繳納個稅、限房價競地價等多個方面著手調控，由此，2013年樓市新一輪的調控周期開啟。進入下半年，調控效果不佳，北京再度出重拳發佈"新京七條"，嚴查變相漲價，這才將房價過快上揚的勢頭止住，行至年末，房價進入平穩期。
量價雙穩 全年目標定基調
年初，北京"兩會"正式確定今年北京樓市的調控目標為"雙穩"，明確房價控制目標，即全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，這為2013年的調控任務定下瞭基調。
在這一環節，通過發放銷售許中國信託房貸信貸利率可證控制漲價入市成為政府最直接的控價手段。而北京市住建委也公開表示，"北京市新建商品房的售價將接受政府指導，新開盤項目報價不能高於該樓盤此前成交價，也不能高於周邊同質商品房價格，否則政府將不予發放預售許可證"，即所謂的"限價令"。
見招拆招 限價令被破解
"限價令"的發佈在短期內確實對於市場起到瞭一定的震懾作用，並且也使得自2012年下半年以來的房價快速上漲現象得到緩解，但好景不長，"上有政策，下有對策"，開發商很快便想到瞭破解之法，變相漲價，應時而生。
各類毛坯房變身精裝修、車位捆綁、空間創意費銷售花樣層出不窮，項目實際銷售價格不斷攀升。從統計局發佈的月度商品住宅價格變化數據中也可以看出，2013年北京住宅價格仍處於上行階段，價格漲幅情況在全國70大中城市當中名列前茅。
再出重拳 房價終趨穩
由於"限價令"政策並未達到其預期效果，10月份，北京市再次發佈繼續收緊調控的"新京七條"，再次強調嚴查變相漲價項目，並且在而後的住建委"閉門會議"中傳出兩項精神，一是對於出現漲價情況的樓盤不予發放預售許可證，二是單價4萬元以上的項目年底前不再發放預售許可證。"新京七條"出臺後，效果立竿見影，再加上市場買賣雙方對未來預期的判斷，使得2013年年底房價過快上漲的勢頭終於被抑制，開始進入較為平穩上升的階段。
自住商品房現身 市場微妙
與此同時，"新京七條"衍生出"自住型商品房"這一新思路。該類住房的特征是以90平方米以下戶型為主，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右。面向全市符合限購條件的傢庭，保障房輪候傢庭和本市無房傢庭優先購買。
據公開資料顯示，北京明年將推出5萬套自住型商品房，占到普通商品房市場的50%，而在50%的住宅用地計劃供應量，有25%是保障房用地，也就是說，真正的商品房用地隻占25%的土地量。由此可知，明年普通商品房市場競爭將趨於白熱化。
從對房價的影響情況，亞豪機構認為，目前市場普遍預期自住型商品房的面市較低的限價無疑將拉低未來整體市場的成交價格。但是在實際操作中，由於自住型商品房的地塊供應直接占據瞭商品住房地塊的額度，使得未來純商品住房用地及商品住宅供應大幅減少。而一旦自住型商品房中最為關鍵的分配機制出現問題，大量輪候人群又不得不重返純商品房市場中去購置房產，到那時商品房市場必將出現更加嚴重的供需倒掛，或許對於價格控制並不能起到預想中的作用。
晨報記者 袁顯峰
北京樓市主要調控政策概覽
●2013年1月25日 北京住建委發佈今年樓市調控目標："房第二順位房貸年息缺錢急用哪裡汽車貸款價穩定"，對於一些價格上漲過快的項目或區域，將聯合稅務部門完善差別化稅收政策，增加其交易成本。
●2013年1月27日 北京出臺樓市調控新政：漲幅過快地區增交易成本，即"保持房屋交易量的穩定以及交易價格的穩定"。
●2013年3月1日 國務院公佈房地產調控"國五條"實施細則出臺：特別提出二手房的個調稅，由交易總額的1%至2%，從嚴按差額的20%征收。
●2013年3月30日 北京落實房地產調控"國五條"執行細則出臺：尤其要求堅決抑制投機投資性購房，明確規定個人轉讓住房所得的20%計征等。
●2013年10月23日 "京七條"出臺，自住型商品房現身：自住型商品住房套型建築面積，以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米，銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/07532553477.shtml
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