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降價潮蔓延 馬年樓市何去何從?
本周，一條關於興業銀行暫停一切房地產開發相關貸款的消息震動瞭國內房地產行業，隨後興業銀行發佈公告稱，將在3月底前暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務，但同時強調，所停辦夾層融資業務規模在該行業務中占比極小，對銀行經營沒有實質性影響。
對於興業銀行的聲明，市場並不賣賬，有關國內樓市出現拐點的聲音甚囂塵上，而在股票市場上房地產板塊更是哀鴻遍野。似乎為瞭印證拐點論，從杭州開始，全國各地陸續傳出部分樓盤大幅降價的消息，而在佛山，素以穩健著稱的萬科也一馬當先，在售的幾個樓盤先後啟動瞭降價促銷，給節後的佛山樓市帶來一絲寒意。
對於佛山樓市來說今年註定是動蕩不安的一年，距離去年底的一片火熱還不到兩個月，佛山樓市就顯得冰火兩重天。今年佛山樓市將何去何從？在銀行全面收緊信貸的背景下，行業將出現哪些變革？
降價促銷??短期行為OR長期趨勢？
春節後佛山萬科在售的多個樓盤均進行瞭降價促銷，其中位於季華五路的萬科廣場從去年中的15000元-16000元/平方米降至今年的14000連江縣房屋信貸元/平方米。此外，包括萬科水晶科和萬科繽紛四季均進行瞭不同程度的降價。
有別於其他開發商，作為行業龍頭的萬科每一次的經營調整都會被市場無限放大，萬科的主動降價為被認為是拐點論最有力的證明。但對於萬科本次的降價行為，有業內人士認為這隻是一次短期行為，不必過分解讀，"在去年拿下金融C區地塊以前，萬科在佛山沒有多少土地儲備，因此並不急於回款，在定價上相對偏高。在拿下新的地塊後，為瞭加快資金的回籠，才會有這次的降價行為。"
但來自萬科內部的消息卻表明，萬科的促銷行為是出於對今年樓市的審慎態度，"我們今年考核的一個很重要的指標就是對長期庫存的控制，和過去利潤率導向相比，今年更加強調對現金流的控制，加速在售項目的回款。"佛山萬科的一名員工表示，和2008年金融危機的被動應對相比，今年萬科對於自身開發節奏的調整顯得更主動。
事實上，早在本月中旬，萬科董事長王石就在微博上發表瞭對今年樓市的判斷，並用"非常不妙"來形容今年的樓市，並稱"我不改變我的觀點"。
同樣看空樓市的還有長城證券房地產房貸試算~excel~銀行房屋貸款抵押權設定的問題~房貸利率比較表行業分析師蘇緒盛，"一般來說，樓市的先行指標是流動性，大致領先樓市3-6個月，因此，去年年中流動性環境惡化之後，四季度和今年上半年的樓市低迷是可以預料到的，短期依然看不到好轉的可能。"
他表示，樓市銷量一般領先新開工和開發投資約6個月時間，在銷量同比增長高峰已過去、而增速低點尚未出現的當下，可以判斷房地產開發投資和新開工的增速低點仍未出現。"如果上半年樓市維持低迷，開發商資金回籠不暢，考慮年中會有一波信托兌付的小高峰，那麼對樓市和開發商資金鏈的影響將會雪上加霜。"
資金鏈緊崩??行業洗牌誰將出局？
銀行全面收緊與房地產相關貸款成為左右佛山樓市走向的另一重要因素。
"據我瞭解，目前有一些大型國有銀行在內部建立瞭準入名單，除瞭幾傢大型開發商被納入到名單內，可以做新增業務外，其他中小型開發商不能再做開發貸的新增業務。"一名熟悉佛山銀行系統信息的觀察人士向記者透露。
世聯地產佛山公司總經理葛樸認為銀行的這一舉措將讓地產行業集中度越來越高。"這說明銀行的風險意識正在增強，如此一來小開發商貸款難度還將增強，大開發商則會成為漁利者"。
小開發商更容易受傷害的一個重要原因是它們對於銀行的依賴程度更大，受銀行政策調整的影響更顯著，"小開發商的資金成本將顯著提高，而這將引發行業的一輪重新洗牌，強者越強，弱者越弱。"
事實上，這種趨勢在過去幾年一直存在。數據顯示，從2009到2013年5年之間佛山房地產市場年銷售總額由567億元增長至667億元，漲幅17.6%。同一時期，保利、萬科、中海三大"過江龍"所占的總市場份額由116億元上漲至約266億元，漲幅近130%。
"按照傳統的拍地程序，中小型開發商在佛山，特別是千燈湖、季華路等熱門區域很難在拿到地進行開發，首先在資金上就拼不過大型上市房企，但是作為本土開發商有熟悉佛山人文的優勢，可通過選擇一些城市三舊改造的項目進行開發。"佛山房地產業內人士周展鵬表示。
但隨著中心城區競爭的日益激烈，大型開發商開始把拿地范圍擴大到佛山的一些鎮街，而這將進一步壓縮中小型開發商的生存空間，"大型開發商正從過去追求利潤向追求規模轉型，像招商地產過去主要在中心城區拿地，現在也開始插足羅村等鎮街。"前述業內人士介紹。
房價前瞻??中心城區、
鎮街有所分化
"今年佛山整體房價還會上漲，但上升幅度會比之前有所放緩。"對於今年佛山房價的走向，中海地產佛山公司的一名業務人員給出瞭自己的判斷，他認為去年佛山土地銷售火爆，今年整體供應量會大增，對於房價會有一定的影響，"具體來看，廣佛交界的新盤，以及中心城區的房價會表現堅挺，而一些鎮街由於供應量大增，需求不足，房價表現會有所走弱。"
而來自佛山市住建局的數據顯示，今年1月份佛山新建住宅的銷售套數、銷售面積、成交金額均大幅低於去年12月份，考慮到今年1月份新盤數量較少，以及臨近春節的翹尾因素，這些數據尚欠說服力，但從成交價格來看，今年1月份的成交均價環比去年12月下滑瞭2.74%。從各區來看，除瞭南海、順德的成交均價略有上升，其餘三個區的成交價格均有較大幅度下滑。
"即使在全國范圍內出現降價，但佛山房地產市場的現狀以剛性需求為主，整體價格並不算高，幾乎不存在泡沫，在價格上並不會有太大的波動。"前述業內人士認為，佛山房價下探空間有限。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-28/08523954402.shtml
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